O Manhattan/Tapia do leste
O Manhattan é desenvolvimento residencial do ’ s primeiro de Macao projetado e construído verdadeiramente aos standard internacionais do luxo. Construído na terra rara do propriedade, o Manhattan ocupa uma posição ideal que negligencia a tira de Cotai, onde o Macau Venetian, a cidade dos sonhos, quatro estações e muitos outros recursos estão agora sob a construção.

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A carcaça luxuosa vem a Macao
Por Sonia Kolesnikov-Jessop International Herald Tribune… agosto 24, 2006

À excepção de algumas casas de campo dúzia, há somente um punhado de propriedades residenciais em Macao que seria classific como o “luxo” por standard internacionais. Mas isso é mudado em janeiro com a conclusão do Manhattan, um desenvolvimento de 175 unidades que estão sendo construídos por MacauLand Terra arrendada e accionistas da propriedade de Citigroup.

“Nós escolhemos este local porque está em uma grande posição, direita fora da tira de Cotai,” Benjamin explicado Kao de MacauLand. “Cotai será versão de Ásia da tira de Vegas, assim que esta é uma posição principal, mas a crosta de gelo no bolo é que nós somos igualmente apenas ao lado da vila velha de Taipa, que é uma área colonial encantador cheia de grandes restaurantes e lojas.”



O projeto da dois-torre é cavilhado ao crescimento do casino da região e aos trabalhadores que de colar branco está atraindo. A população expatriado aqui já excede 10.000 e a agência Jones Lang LaSalle dos bens imobiliários estima que outros 7.000 a 15.000 exilado poderiam chegar apenas para encher trabalhos da gerência do casino nos próximos três anos sozinhos.

Kenneth Tsang, cabeça da pesquisa para o Sul da China em Jones Lang LaSalle, acredita que este influxo do colar branco do “exilado casino” abastecerá uma demanda forte para o media às propriedades residenciais gama alta no arrendamento e em mercados das vendas.

Desde que as vendas na torre norte do Manhattan começaram em junho atrasado, aproximadamente um terço das 85 unidades foi vendido para um preço médio de 3.200 dólares de Hong Kong, ou $412, por o pé quadrado; o colaborador espera que o preço médio total pode alcangar 3.600 dólares de Hong Kong por o pé quadrado.

Também, o Manhattan está sendo o propriedade vendido, um status incomun em Macao, aonde a maioria de propriedades vêm com apenas um leasehold de 25 anos.

As duas 37 torres da história foram projetadas por Tam e Philip assim e associados de Hong Kong, e inspiradas por projetos do art deco em New York. Os interiores estão sendo feitos por Richards Basmajin, companhia Kong-baseada Hong do projeto que tem uma lista longa de clientes na área, incluindo o hotel Hong Kong de quatro estações.

A falta de carcaça atual de Macao empurrou aluguéis acima de uma média de 28 por cento no ano passado, e por mais de 50 por cento no segmento gama alta. Por este motivo, o Manhattan está atraindo um quinhão de accionistas experientes da propriedade, principalmente de Hong Kong, Kao disse.

O rei de Brett, um advogado de Hong Kong, comprou uns 1.720 unidade quadrada do pé em um assoalho elevado para 3.800 dólares por o pé quadrado e tem reservado uma outra unidade de 2.300 pés quadrados em um assoalho de nível médio em aproximadamente 3.600 dólares por o pé quadrado, ambos como propriedades do investimento.

“Com a falta de carcaça e os milhares de expats supor mover-se dentro, comprar-à-deixou a propriedade é um investimento fácil. Sobre quais, não há nenhum imposto em mais-valia e nenhuns impostos sobre os bens imóveis para as propriedades novas,” disse o rei, que está esperando para aproximadamente um retorno alugado de 5 por cento.

O rei, um sócio na empresa de lei de Paul, Hastings, Janofsky & caminhante, disse, “como um advogado, eu igualmente gosto do fato de que Macao tem um sistema legal consideravelmente aceitável. Eu olhei Shanghai e Beijing, mas as réguas em China mudam arbitrariamente e há pouca possibilidade da rectificação legal se algo vai mal.”

Quando uns desenvolvimentos mais luxuosos forem esperados nos meses de vinda, os preços estão esperados ainda aumentar. “Se nós devíamos construir o mesmo edifício, quebrando a terra agora, custar-nos-ia 30 por cento mais para a mesma qualidade,” disse Dan Tagliere, um outro executivo em MacauLand. De “os custos construção estão indo acima 20 por cento um o ano porque todos está construindo.”

“Há uma falta de trabalho maciça em Macao, com os somente 26.000 trabalhadores da construção, e a tira de Cotai está tomando aproximadamente 15.000 deles,” ele adicionou. Os “salários e os custos da terra estão indo acima rapidamente.”

À excepção de algumas casas de campo dúzia, há somente um punhado de propriedades residenciais em Macao que seria classific como o “luxo” por standard internacionais. Mas isso é mudado em janeiro com a conclusão do Manhattan, um desenvolvimento de 175 unidades que estão sendo construídos por MacauLand Terra arrendada e accionistas da propriedade de Citigroup.


… mais: http://www.iht.com/articles/2006/08/24/news/remacao.php

As empresas perseguem o grande espaço no projeto das torres de Manhattan

Zach Coleman… fevereiro 10, 2006

Os accionistas estratégicos estão nas negociações com os accionistas da propriedade de MacauLand e de Citigroup para comprar uma de duas torres em seu projeto residencial luxuoso da fusão em Taipa.#

Os sócios planeiam começar as vendas públicas dos apartamentos no projeto, chamadas o Manhattan, em maio. Suas 169 unidades são estar prontas para o manutenção o próximo fevereiro.



MacauLand Dan principal Tagliere disse que espera preços começar em aproximadamente 3.000 patacas (HK$2,913) por o pé quadrado. Disse que um número de companhias estão interessadas em blocos de compra de unidades nas torres abrigar a equipe de funcionários. Os sócios planeiam reter a posse de um grande número unidades para o aluguel.

Dois terços dos apartamentos são three-bedroom e o descanso tem quatro quartos. O tamanho da unidade varia de 1.626 pés quadrados a 2.492 pés quadrados.

MacauLand companheiro Benjamin principal Kao disse espera que a maioria de unidades estarão ocupadas por executivos expatriados, mas adicionaram que as rendas de aumentação estão conduzindo mais residentes de Macau considerar trocar acima dos apartamentos velhos, pagos-fora.

Os sócios do empreendimento misto apontam posicionar o Manhattan como um desenvolvimento da internacional-classe. “Nós queremos fazer para o mercado residencial que areias fizeram para o mercado do jogo,” Kao dissemos.

O Manhattan caracterizará um clube de 17.000 pés quadrados, o serviço de autocarros da canela ao centro de cidade, elevadores com ar condicionado e serviço de concierge. Os planos serão equipados com os dispositivos de alta qualidade, incluindo refrigeradores do vinho e o calefator/condicionadores de ar duplos. Os compradores serão oferecidos pacotes pré-ajustados da mobília.

A companhia de propriedade britânica Savills controlará o Manhattan, que Kao disse fará às torres os primeiros edifícios residenciais em Macau controlado por uma companhia internacional. Acredita que este ajudará o desenvolvimento a reforçar réguas em residentes para prosseguir uma atmosfera de luxo no Manhattan. O projeto igualmente marca o primeiro investimento por accionistas de Citigroup Propriedade, uma unidade de Macau de banco Citigroup dos E.U. que investe o cliente e o banco financia junto em bens imobiliários.

Kao e Tagliere declinaram dizer quanto o empreendimento misto está investindo no projeto. O grupo Kong-listado de Hong Upbest disse o ano passado que gastaria sobre HK$95 milhão para construir um edifício de apartamento de 64 unidades em um local através da rua do Manhattan. A companhia concordou pagar HK$27 milhão por seu local, que em 7.201 pés quadrados é menos do que um quarto o tamanho do Manhattan.

O empreendimento misto comprou-lhe o local de Manhattan da companhia local San o desenvolvimento, que construiu o ao lado gama alta do projeto de Kingsville.

O grupo de Formosa e os sócios globais da propriedade, Hong Kong-basearam os fundos de investimento dos bens imobiliários setup por Tagliere e por Kao, comprados original 27 apartamentos em Kingsville em 2004 para alugar aos expats através de suas propriedades do quadrilátero da companhia. Os retornos elevados daquele conduziram Tagliere e Kao em seu negócio com Citigroup e San você para tomar sobre o local do propriedade que tinha sido pretendido para fase de Kingsville a segunda.

@: http://hk-imail.singtao.com/news_detail.as...;d_str=20060210

STATS MODERANDO…

Terra, obras públicas e figuras edifícios confidenciais do departamento do transporte da mostra 49 com 5.964 unidades residenciais sob a construção durante o segundo quarto do ano em curso quando outros 99 projetos de edifício confidenciais forem sob a avaliação e durante para a aprovaçã0.

Aqueles 148 projetos, se terminados, fornecerão 26.264 unidades residenciais. A maioria destes projetos está alvejando o mercado luxuoso, pelo menos por padrões de Macau, com preços de $2.000 por o pé quadrado e levanta-o
….

os compradores de apartamentos luxuosos novos de Macau caem principalmente em quatro grupos.

Equipe de funcionários da gerência de no exterior
Os casinos e os hotéis novos sob a construção em Macau precisarão pelo menos 100.000 empregados. A fonte local da mão-de-obra de Macau não pode prosseguir com a demanda, assim que os exilado, particular de Hong Kong e de China, encherão provavelmente aquelas vacâncias

Estes recrutas expatriados novos são diferentes da maioria de trabalhadores ultramarinos previamente em Macau. São os pessoais principalmente do profissional, os de nível médio e de gerência que vêem o potencial a longo prazo da carreira em Macau, que pode ter a melhor combinação de condições vivas, de crescimento econômico e de oportunidade de investimento na região do delta da pérola durante a próxima década. Em vez de pagar HK$5,000-HK$6,000 (US$643-US$771) para alugar um apartamento, comprariam um pouco um. Estes exilado querem propriedades com um clube, uma boa gerência e outras cortesias na gama de preços HK$1.5 milhão a HK$3 milhão.

Principiantes do esquema do investimento de capital
Sob o esquema do principiante do investimento de capital de Macau, o cálculo de gastos HK$1 milhão das residências dos compradores ou mais começ um cartão da identificação de Macau imediatamente. O esquema atraiu os mainlanders ricos que avaliam ambos o curso simplificado com uma identificação de Macau e o investimento. Este segmento de mercado chave põr um assoalho sob alguns preços dos bens imobiliários.

Yuppies de Macau
O riche do nouveau apenas não vem da parte externa. Muitos residentes de Macau estão vendo sua ascensão das rendas na economia crescendo. Por exemplo, um jovem que trabalha em um casino pode ganhar um salário mensal de HK$15,000. Para um HK$2 milhão 1.000 pés quadrados liso com 90 por cento de financiamento sobre 30 anos, a prestação mensal na taxa de hipoteca atual são em torno de HK$10,000. Aquele é um terço da renda da família para uma equipe do marido e da esposa de negociantes do baccarat.
Os planos na cidade da nova em Taipa e em La mencionam no distrito de Perola da prima fixado o preço em $2.000 por o pé quadrado são vendidos equiparam com dispositivos domésticos e outros dispositivos elétricos e têm boas facilidades, assim que o comprador começ provavelmente um melhoramento do estilo de vida sobre um arrendamento comparável. Estes grandes bairros sociais são a primeira escolha para compradores novos, os peritos dizem. Jimmy Yeung do Realty Macau do Midland adverte que estes jovens puderam precisar um ano ou dois de conservar acima para o sinal.

Rico e eminente
Os planos no Manhattan são fixados o preço em $3.200 por o pé quadrado e o plano o menor é 1.600 pés quadrados, assim que o edifício não está visando trabalhadores do assoalho do casino. Jimmy Yeung, diretor de vendas do Realty Macau do Midland, diz que os clientes do alvo deste tipo de apartamentos luxuosos seletivos não são famílias ordinárias, mas classes moneyed de maior China e em torno do mundo. Macau começ no radar de jogo de jato enquanto começa a adicionar a compra da classe do mundo e as outras facilidades, assim que segue que Macau deve ter algumas HOME da classe do mundo também. Com a sustentação destes quatro tipos de compradores, os accionistas internacionais ainda acreditam que há um mercado saudável para apartamentos luxuosos em Macau.

… MAIS: http://www.skyscrapercity.com/showthread.php?t=427664

Seu convite à vida elevada… 2006 dezembro 01 - 17:47

As propriedades residenciais luxuosas estão saltando acima em Macau para fazer justiça ao glitz do destino do jogo

Enquanto os povos ricos vêm cada vez mais jogar em Macau, mais deles querem permanecer. Uma colheita nova de residências luxuosas está saltando até acomoda-as.

Enquanto os salários locais se levantam na parte traseira do boom económico e dólares do accionista não mostra nenhum sinal de waning, as propriedades residenciais gama alta e os apartamentos prestados serviços de manutenção igualmente estão crescendo rapidamente em Macau para satisfazer gostos cada vez mais sofisticados dos consumidores.

Posição privilegiada
Para a indulgência final, uma casa de campo em uma posição isolado longe da azáfama da cidade, mas um não demasiado faraway, é indispensáveis.
O monte de Penha tem sido por muito tempo o domicílio de Macau privilegiado poucos. Seus moradores não somente para ter as grandes fortunas a gastar, mas para apreciar igualmente o status social elevado. Devido ao tamanho minúsculo de Macau, os lotes que são elegíveis para o desenvolvimento das casas de campo seja completamente limitado. Isto faz um monte de Penha endereçar mais desejável para os povos que podem ter recursos para dez dos milhões pamper apenas um pouco de.
As casas de campo do dragão de vôo, um grupo de 10 mansões no monte de Penha, venderam para fora antes de sua conclusão. Os compradores incluem personalidades conhecidas do negócio de Macau e de Hong Kong.

Convite somente
De acordo com a construção da confiança do colaborador do dragão de vôo e investimento Ltd, a resposta forte à propriedade nova não era nenhuma surpresa. De facto, anteciparam a sobresubscrição do começo, assim que as vendas do dragão de vôo foram estritamente pelo convite, assegurando-se de que estas casas de campo coveted fossem aos nomes superiores da sociedade. As ajudas desta estratégia das vendas sustentam o sucesso verdadeiramente de uma propriedade da parte-extremidade: a exclusividade faz uma propriedade mais atrativa aos compradores eminentes quando os compradores eminentes fizerem uma propriedade mais exclusiva.
Nas palavras do colaborador, o dragão de vôo é algo tão precioso que o dinheiro sozinho não pode o comprar. Mas, não faça nenhum erro, você precisará uma pilha de dinheiro de fixar um convite.

Dirija a HOME grande
Localizado na posição principal do monte de Penha que negligencia Nam sereno Van Lago, o dragão de vôo compreende um total de 10 casas de campo three-storey. Muitas figuras proeminentes e influentes chamaram esta HOME da área, incluindo o Ho atrasado Yin, pai do executivo principal Edmund Ho. Hoje o local confina o jardim de bambu novo, alojando para líderes de visita de Beijing.
As superfícies cobertas úteis das casas de campo do dragão de vôo variam de 8.141 a 13.223 pés quadrados, com os preços de MOP60 milhão a 70 milhões (US$7.5 million-8.7 milhão). As casas de campo comparáveis em Hong Kong vizinho custariam pelo menos duas vezes tanto quanto. Nenhum dragão de vôo da maravilha agitou acima o interesse considerável em Hong Kong.
Cada casa de campo tem as características originais projetadas imprimir. Cada HOME inclui um balcão semicircular que apresenta opiniões panorâmicos Nam Van Lago, e quatro casas de campo maiores incluem um jardim que cobre mais de 2.000 pés quadrados.
Os observadores da indústria acreditam que demanda do mercado para casas de campo da parte-extremidade continuará a inchar. Assim os colaboradores estão limpando a paisagem limitada de Macau para que mais locais construam HOME luxuosos para satisfazer gostos cada vez mais ricos.

Enchendo a abertura luxuosa
Usou-se para estar somente um punhado das propriedades residenciais em Macau que satisfazem standard internacionais para o luxo. Mas as propriedades extravagantes estão multiplicando para encher a abertura.
O Manhattan - desenvolvimento de A175-unit que está sendo construído por MacauLand Terra arrendada e por accionistas da propriedade de Citigroup. Localizado para a direita fora da tira de Cotai, o projeto da torre gémea é programado para a conclusão em janeiro. O Manhattan caracterizará um clube quadrado do pé 17.000. A propriedade será controlada pela companhia britânica Savills. Desde que as vendas de sua torre norte começaram em junho atrasado, aproximadamente um terço das 85 unidades foram vendidas para um preço médio de HK$3,200 (US$411) por o pé quadrado.

Residências de uma central - este projeto misturado-usado do beira-rio situado entre o Mgm Grand Macau e Wynn Macau é um empreendimento misto no meio Shun terras arrendadas de Tak e terra Singapore-listada de Hong Kong. Com uma área total do local ao redor 200.000 pés quadrados, uma central incluem 800 unidades em sete blocos residenciais de 32 a 38 andares. Igualmente caracterizará um clube com a associação interna e ao ar livre e também um jardim ajardinado. Embora é devida para a conclusão em 2009, dois de seus blocos inteiros têm sido vendidos já. Londres alistou as oportunidades HK$673.4 pago limitado fundo milhão da propriedade de Macau, um HK$4,550 gravado Macau por o pé quadrado, para um bloco de 59 unidades.

por Alan Tso: http://www.macaubusiness.com/index.php?id=640

Richard Branson que aposta em Macau
Janeiro 27, 2007

Virgin Grupo do senhor Richard Branson é próximo a fixar um local de 20 hectare em Macau para construir (um complexo que poderia adicionar à ascensão da cidade como o capital de jogo do mundo, um jornal do casino US$3 bilhão de $4.3 bilhões) relatado ontem.

O empreendedor britânico chamativo cujo o império do negócio varia das linhas aéreas à música e aos telefones móveis, é próximo a adquirir o local na região administrativa especial chinesa, The Financial Times relatou.

“Nós esperamos começ todas as caixas tiquetaqueamos nos pares de meses seguintes e o começo que desenvolve o local logo mais tarde,” Branson foi citado pelo papel como dizendo.

O de papel disse que Branson tinha prendido negociações com líder de Macau, executivo principal Edmund Ho, em quarta-feira para tentar e confirmar arranjos para o complexo de planeamento do entretenimento que caracteriza três hotéis e um casino, que poderiam abrir assim que 2010.

Macau dethroned recentemente Las Vegas como o centro de jogo o mais grande do mundo, com alguns analistas que prevêem que seu mercado de jogo poderia mais do que o dobro a $14 bilhões no rendimento em 2010.


Duas das empresas superiores do jogo do mundo, o Las Vegas Areias Corp e recursos Ltd de Wynn têm construído já mega-casinos em Macau e outros concorrentes classes mundial que incluem MGM Mirage são devidos empilhar dentro no fim deste ano.



- REUTERS

DrBubb, o que é seus pensamentos em Macau?

Eu sou com tendência para a alta, e considerando comprar lá.
Veja minha outra linha: Macau em GEI

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CRESCER DAS VENDAS DE ONE-CENTRAL
xxx do padrão de hoje da HK, página. A5:

ShunTak (HK: 242) dizem que geraram mais do que HK$6 bilhão nas vendas em Um-Central.

+ 90pc dos apartamentos foram vendidos
+ aproximadamente 700 unidades, a preço médio da venda de hk$5,000 ((796 unidades no total))
+ os preços superiores eram tanto quanto o psf hk$6,300
+ um bloco inteiro de 68 planos foi a um seguro islandês co. para hk$782mn (psf hk$4,400)

O outro projeto do ST: Cidade da nova no console de Taipa ((JV com terras arrendadas de Hopewell))

+ 40 apartamentos venderam em uma avenida. o preço hk$2,500 do psf, preços levanta 2% na semana passada

Um outro projeto novo: Milha do porto, em Nam Van, junto à torre de Macau; lançamento end-2007 das vendas
:: ofertas 3.8 milhão sf do escritório, residenciais, e de varejo

Os residentes de Loacl esclarecem SOMENTE 10-20% de transações residenciais

Apesar do todo o isto, partes do ST desliza 5.8% a hk$10.48

Da edição adiantada de fevereiro do PÉ QUADRADO----

Antes das residências de uma central que venderam em uma média do psf- $4.360
os edifícios novos residenciais normais buscavam a $2.300 o psf. Edifícios novos sob a construção:
“Eu não penso que excederão uma central mas pelo menos encherão a abertura”, dizem Ronald Cheung do Midland

Macau podia ser ajustado para o crescimento desenfreado. Diz que espera: “Valores residenciais totais a levantar-se por 20 por cento
a 30 por cento em uma matéria dos meses "

+ mesmo no mercado de segunda mão, estão apreciando o bom desempenho de vendas
+ CapitaLand, o colaborador o mais grande de Singapore está movendo-se em Macau
:: pagarão $658mn por uma estaca 20Pc em estúdios da cidade de Macau
:: o projeto total custará $15.6billion, e estão esperando um retorno 15pc anual

Entretanto, o serviço das avaliações de S&P advertiu de cortes de taxa, porque as coisas se estão movendo tão rapidamente

Wynn recorre, foi assim que impresso com resultados em é o casino de $9.3bn, ele dobrará o tamanho

Preços em subida de propriedades luxuosas

Os preços dos apartamentos de Macau que custados 3 milhão dólares de Hong Kong, (US$386,000), ou levantaram-se mais “entre 50 e 100 por cento” em 2004, disse Dick Fong, um diretor no Realty do Midland. Os preços da propriedade nos distritos principais do Nape e do Zape, onde as junções, o casino Lisboa e as areias de jogo os mais ativos Macau são encontrados, excederam 3.000 dólares de Hong Kong um o pé quadrado, de menos de 2.000 dólares de Hong Kong um ano há, de acordo com o Ng de Jim, um director adjunto Macau-baseado em Savills, a consulta a maior da propriedade do ’ s terceiro de Grâ Bretanha.

1.800 ofereceram para comprar 56 unidades do condomínio

A notícia de Bloomberg relatou que 1.800 povos coloc seus nomes em uma lista de espera com desenvolvimento de propriedade de Cosco, para comprar apartamentos em um desenvolvimento de planeamento do condomínio em Macau onde somente 56 unidades estão acima para a venda! O relatório igualmente indic esse Bich Pham, um gestor de fundos de investimento em TAL que a gestão de activos global em Hong Kong disse, “se você quer investir na propriedade de Macau, fá-la agora, Macau será mais grande do que Vegas.”

Macau slated como a cidade o mais densa povoada do ’ s do mundo

Macau foi declarado como a cidade o mais densa povoada do ’ s do mundo até à data de julho 2005, de acordo com ExxUN.com um compilador dos record mundiais. De acordo com o compilador Macau teve uma densidade de população de 17.685 povos por a terra quadrada do quilômetro, antes de Monaco com 16.620 povos, Hong Kong com 6.621 povos, Singapore com 6.483 povos e Gibraltar com os 4.290 povos, vivendo por a área de terra quadrada do quilômetro.

VELHO, mas interessante: http://www.macaubusiness.com/index.php?id=30

APENAS SUPORTE de Macau - CNY gasto lá.

Os preços têm demasiado fast- levantado assim que eu conto-me faltei a oportunidade lá.
Talvez valerá a pena um olhar em 2-3 anos, se nós vemos uma correção

Apenas mantenha em povos da mente disse que 3 anos há aproximadamente de Ireland e N Ireland contudo crescimento desde muito mais visto preços. Deve haver muitos lugares em China com potencial. Áreas costais agradáveis certamente do sul - Im que supor aqui mas uma nação este tamanho põr demanda opressivamente sobre bens imobiliários da área principal da praia nos anos de vinda??

Podiam os preços ir mais altamente?
SURE. De facto, são prováveis fazer assim, desde que o impulso é enorme.

Mas o dinheiro fácil foi feito. E eu penso que o risco/recompensa é já não atrativos.

Olhando o pròxima, eu evitarei Macau.

HONG KONG olha uma oportunidade distante melhor agora…

para aqueles interessados nos fundamentos, considere:

ALGUNS PONTOS COM TENDÊNCIA PARA A ALTA da imprensa de hoje de Hong Kong

+ HSBC ajustou-se para acender o martgage War- (o título de Front Page)
. HSBC deixou cair sua taxa de hipoteca a 4.87 por cento de 5.00, mais um desconto da centímetro-despesa de 0.88%
O exame por Ricacorp, 46 por cento de Ina de 100 compradores disse que o corte de taxa aceleraria plantas da compra dos povos.
(nota: HSBC tem a parte de mercado a maior em 17.6 por cento, com o BOC em 15.9%, HangSeng em 13.8%)

+ os bancos de inversão vêem a subida nas vendas home (padrão. página. A6):
. Agradecimentos a: efeito da riqueza do mercado de valores de acção flutuante, e ascensões do salário… mais RMB forte, baixas taxas de depósito.
Também: “a partir de agora até 2009 haverá um desequilíbrio severo entre o deamnd e a fonte (no mercado residencial)
O deleivery dos planos cairá de 35.000 unidades em 2002, a 12.000 em 2009, quando o mercado absorveu 24.521 unidades
no período 1998 2003. O olhar de Andrew de UBS disse.

+ previsão das taxas para bater os pontos baixos de 12 anos (Property-P3-Stan.)
. As taxas de interesse real, ou a taxa de interesse menos a taxa de inflação de prevalência são prováveis cair a aproximadamente 1.5 por cento este ano, uns 12 anos baixos. Isto compara com uma média de 3 por cento o ano passado

Eu sou baseado na HK e apenas investi em Macau. Pode você pls determinar o que você viu e que preço. Também, que preço faz você para pensar é “valor um o olhar”

podemos nós continuar esta conversação… aqui??

Basicamente, eu penso que a HK é uma aposta melhor, e eu não gosto de comprar em mercados quando foram parabólicos.
Porque os movimentos parabólicos são oft seguido por ruídos elétricos

Reverterá a sua ligação.
Eu comprei 2 planos em residências de uma central em Macau no dia do lançamento. Havia muitos banqueiros que gastam seus bônus e outros accionistas profissionais lá. O projeto vendeu dentro de uma semana. A liberação que a mais atrasada aproximadamente 1 mth depois que os colaboradores do fm do lançamento o dizem é 95% vendidos (pense que este era janeiro atrasado 2007) (IE algumas unidades bem escolhidas, sótões de luxo pode ter sido mantido). De acordo com um colaborador, as unidades as mais atrasadas bateram HKD6300psf (que indica o grupo o mais atrasado, talvez 6k). A média do lançamento era HKD4400psf.
Os fundos investidos (por exemplo MPO.L) podem vender se lançamento de 90%. Anteciparia que se vendem cedo, venderão para a avenida HKD7000 desde que têm blocos bem escolhidos. Podem vender quando o Venetian abre em 3Q2007 ou em espera até que a conclusão para um ganho mesmo mais elevado (conte sobre 100%)
Para detalhes, eu afixei os modelos do este e de Macau em www.skyscrapercity.com (veja fóruns asiáticos, HK & Macau, Macau.
Têm comprado igualmente em Singapore mais cedo. Olhando o ganho de 50% logo (aproximadamente 1 ano ou 9mths desde um depósito de 20%).
Tenha igualmente considerando a exposição crescente à HK, mas comparado a outros mercados, o retorno olha “razoável”, mil compreende se você sente que Macau foi parabólico.

Eis porque eu peço, DrBubb, o que sou razoável para um central e outras propriedades em Macau?? Eu estou alvejando demasiado um ganho de 100% em uma conclusão de uma central. Assim eu penso que os preços são acima de quase 50% com um outro 50% a ir.

eu respondi em GEI.
aqui: http://www.greenenergyinvestors.com/index....=1450&st=40

basicamente, perseguindo mercados com impulso reto-acima, não é minha maneira preferida de investimento,
particular depois que entraram no “a fase parabólica” que eu penso sou agora o caso em Macau.
os ganhos aparentes enormes sobre os seis meses passados põr me fora.

Na HK, eu comprei uma correção, pagando 20-30% preços menos do que máximos, em um desenvolvimento que eu gosto.
E agora os preços parecem ser empurrar mais elevada, traseiro para as elevações velhas. Eu gosto dos funadmentals dentro
HK igualmente.

Em Macau, você terá sempre o risco que China fecha as portas, que estão abertas agora,
ou licenças que jogam em outra parte

COMPARANDO TRÊS ECONOMIAS

Indicadores econômicos: Macau: Hong Kong: Shenzhen
Período ................... q1-q3'06: . 2006.:. 2006
GNP real ..............: +15.4%: . + 6.8%: . +15.0%
Exporta .................: +18.6%: . + 9.4%: . +34.1%
Chegadas do turista ......: +17.6%: . + 8.1%: . +12.5%
Ósmio dos créditos bancários ......: +15.2%: . + 2.7%: . + 9.9%
Taxa de desemprego: . 3.5%: … 4.4%: … 2.3%
Taxa de inflação ..........: + 5.4%: … 2.0%: … 2.2%
A propriedade fixa o preço .......:

É China improvável fechará a porta. Com investimento de USD30bn nos casinos e nos hotéis, estes accionistas certificar-se-ão de que este trabalhará (não apenas casinos, mas RATOS, hotéis, entretenimento, compra, apenas como Las Vegas). Se fechado, haverá uns motins em Macau devido às perdas do trabalho. Não podem deixar que acontecem. China apavorou-se quando 250k HK'ers marchou nas ruas após o SARS, e então executou CEPA e certificou-se que o dinheiro fluiu na HK mais tarde. Não repetirão este erro.
Macau é e permanecerá o único lugar em China com jogo legal. Este era um legado histórico (colônia ex de Portugal. Era algo que não quereriam em qualquer lugar em China se poderiam ter).
Um segundo, artigo indizível mas importante é que Macau permite China que joga para ser controlado em uma posição. Cada oficial do govt (ou o cidadão de China) que vão a Macau são registados no immgration. Se os casinos abrem em toda parte, por exemplo Shanghai, a seguir um oficial do govt com uma mala de viagem de podem limpar seu material sem saber do govt. Mantendo o em Macau, sabem quem tem ido lá e pode o monitorar. Obviamente, ninguém no ponto de China e de Macau isto para fora.

Assim, os E.U. podem ter o jogo em outra parte (Atlantic City, Nova Orleães, reservas indianas). Mas não em China. Singapore competirá ligeiramente, e Japão e Coreia podem considerar abrir algo, mas não em China (a HK é possível, desde que é semi-autónomo como Macau, e o quer de facto porque Singapore tem casinos - mas este não acontecerá até que Macau esteja tão bem sucedido que ele já não faça uma diferença e funcionaram fora da terra. Além disso, China não deixará a economia de Macau ser batida. Esta é uma outra régua não-escrito - a HK pode ter o IPOs preferivelmente. Macau tem umas vantagens competitivas originais, permanentes em Ásia, e eu sou certo que eis porque as areias, Wynn (e Branson, PBL, cruzeiros da estrela/Genting) estão dentro.

Sim. Console de Hainan. O tempo o mais morno em China. Somente posições tropicais (tho não completamente tão tropical quanto Tailândia). Latitude similar a Filipinas. Posição de 3 competions da senhorita Mundo. fm HK e Macau de um vôo de 50 minutos.
Entretanto, não pense o povo chinês como este estilo de vida. Preferem o material do desenhador da compra. O console de Hainan é historicamente a o lugar aonde os exilados foram emitidos (e descreveu como o inferno na terra!)
A terra é barata ainda, mas algumas moveram-se dentro enquanto se retardaram o descanso de China.

Entretanto, dado o que acontecem a um outro exilado/lugar dos condenados (Austrália), eu posso estar interessado na terra de compra um dia e desenvolvendo um recurso!!!

Figuras surpreendentes fm Macau. SCMP citou 2007 preços acima de 30% para Macau, o tho HK foi dito como o cofre forte para o prazo e o Shenzhen barato.

Re: GDP/capita é quase HK. O negócio do casino permite facilmente o aumento grande no GDP (o IE se o casino gasta acima de 10%, GDP de Macau vai acima quase por tanto quanto). Nesta taxa, não seja demasiado longo se Macau tem um GDP/capita a ser mais do que Switzerland - naturalmente não significa que a avenida Joe terá salários similares. Com os casinos grandes a abrir ainda, o GDP pode facilmente dobrar.

Re figuras do turista, eu acredito que a HK & o turista de China são basicamente iguais nos números em 2006, e explico prob 98% dos turistas. Assim eu penso se a figura é turistas de 20m, metade sou da HK uma população de 6.7m. A outra metade é fm China, PNF 200x HK. Eu penso que este está chamado crescimento potencial maciço. Embora eu não seja tonto e não extrapole inteiramente figuras da HK do fm, mas se somente 5% de visitas de China comparou com os visitantes da HK visitors=100m China. Guangdong, a província vizinha tem a população de 60-80m. Se fizeram que HK'ers fêz, aquele implica o fm GD de 100m sozinho (IE aproximadamente 1.5 visitas per capita)!!!!
Basicamente, Macau pode dobrar turistas a 40m e encher seus hotéis/casinos etc., e aquele ainda apenas está riscando no mercado!

aqueles aumentos são possíveis…

Mas outros destinos, como Singapore, HK, Hainan, Filipinas, etc.

apenas sente-se para trás e preste-se atenção lhe acontecer?

Filipinas são sempre uma caixa de cesta. Uma vez que o GDP o mais elevado em Ásia ou MAR que eu acredito. Tiveram tanto potencial para o turismo quanto Tailândia, Malaysia e Indonésia (Bali), mas não podem controlar mais do que Cebu (que é “bem sucedido” devido ao casino) e Boracay (minúsculo).
Hainan é sempre uma confusão. Mantêm-se especular e fundir o dinheiro ausente. Similar a Filipinas possivelmente. Tem o número justo de turistas do continente, potencial nas praias, mas eu penso que este pode ser demasiado chinês para que seja internacional como Phuket. Talvez por muito tempo, a longo prazo.
A HK está tentando. Disneylâandia é uma nao bem sucedida. Mas falta polìtica a força de vontade e é demasiado confuso (o IE falta a liderança).
Que veio primeiramente, Macau ou Singapore? Meu investimento de Singapore fêz-me o olhar em Macau (o SG do tho viu o que estava acontecendo em Macau primeiramente?). Tem atualmente muito mais sentido do que a HK. Preste atenção para fora para o anúncio que RAÇA do NIGHTTIME do GP F1 NA BAÍA que wizzing após o casino novo e o distrito financeiro. Isto põr realmente o SG sobre o mapa global, e far-lhe-á o olhar em uma paridade com Monaco.
A transação a mais atrasada hoje em SGD4000+psf (equivalente da rede de HKD22k). Registro. Ido parabólico também (talvez mais assim, como cada região de núcleo foi balístico, não apenas 1 ou 2). 1.5 anos há, o luxo era sobre o psf de HKD5kpsf (ou de SGD1-1.5k), assim que este é um aumento 3-4x em aproximadamente 1 ano. A população esperou aumentar igualmente por 50% (2m+ para Singapore, 200k+ para Macau) em menos de 10 anos.

Mostras de Singapore o que pode acontecer quando as ondas do dinheiro quente baterem um mercado.
Eu penso que nós veremos eventualmente este na HK. Um disparador possível é uma queda no HK$, como ligação do dólar americano a arrastam para baixo. Essa ação pode começar tão mais cedo quanto este ano mas não lhe me prende.

Nada é para sempre, incluindo a prestaçaõ inferior das Filipinas. Mas um movimento longe de “do status da caixa cesta” exigirá um mais ilumina a liderança política parece difícil de encontrar no país sitiado

(de GEI, relevante aqui também, talvez):

“História BEARISH em casinos de Macau em SCMP de hoje, intitulado:
Da “extremidades volta do vencedor como quedas dos jogos de Macau”

Fala aproximadamente:

+ o 22-26% caem nos dois marcadores principais dos E.U., WYNN, e LVS
+ as partes em Melco mergulharam tanto quanto 40% de seu princípio de Dec.19th no Nasdaq
+ “as partes permanecem enorme caras, e os accionistas e os analsyts são preocuparam-se sobre os aumentos do custo em Macau, crescimento underwhelming na despesa do visitante e nos bottelnecks da infra-estrutura”

+ “a tendência atual não suporta o argumento maciça com tendência para a alta que você o constrói, e virão, e que cada vez que você abre uma propriedade nova, você está indo ver um impulso nos visitations do visitante dos lombos do mercado de massas
+ apesar de uma ascensão de 18 por cento nos vistations, gastar por o visitante levantou-se somente 1 por cento
+ os rendimentos do jogo do mercado de massas walk-in pareceram crescer em um grampo de 30 a 40 por cento, e o mercado do VIP olhou aneamic em 3 por cento
+ importante, porque as margens no mercado de massas são 35 a 40 por cento, de encontro aos somente 10 a 15 por cento no negócio do VIP (as taxas grandes do ti devido pagas ao VIP excursionam organizadores). Entretanto, havia um erro no levantamento de dados. As figuras reais eram mais como: 15% e 9%, respectivamente.

= =

ESTE É CASINOS,
Mas algum do desapontamento é provável derramar sobre no mercado imobiliário de Macau, especial se o desempenho decepcionante da parte continua "

SUSPENSÃO ABRUPTA

Macau fêz “uma suspensão abrupta” de seu esquema da migração do investimento. O esquema permitiu que àqueles que investem 1 milhão patacasa e depoist pt.500, 000 em um banco de Macau ganhassem a residência permanente em Macau. A maioria de pretendentes (90%) eram da China continental, mas destas foram exigidos igualmente para ter um passaporte não-Chinês adquirido facilmente para entre pt.40-50k de um país africano.

As aplicações tinham subido a 4.000 antes da suspensão; e o nível estava sobre 3.000 em 2006, comparado com os 800 em Hong Kong.

Pelo comparsion, tal direita exige um investimento mínimo de hk$6.5 milhão em Hong Kong.

Uma razão para a suspensão era que os críticos a responsabilizaram por um bubbl da propriedade; e que deixou a comum barato incapaz local de ter recursos para a propriedade.

Os observadores acreditam um esquema novo com introduzido, com um mínimo mais elevado, tal como pt.3 milhão.

Será interessante ver que impacto a suspensão terá no mercado imobiliário de Macau

Isto foi mencionado antes da suspensão. Desde que os preços do mercado de massas triplicaram basicamente quase nos os últimos anos, este criou a tensão em Macau. Basicamente o limite era demasiado baixo. Dos emigrantes novos 90% eram do continente de China. Se você olha o esquema emigrante, o recurso médio pago por estes emigrantes estava apenas sobre MOP/HKD1m, daqui levantando baixo/propriedade do mercado de massas. Em segundo lugar, a residência de Macau permite a continente a vantagem de imposto chinesa devido a um tratado da tributação dobro assim que os residentes de Macau são taxados somente em taxas de Macau para o negócio de China (daqui não muito HK'ers se aproveitou deste desde a HK igualmente como um tratado de imposto na mesma taxa com China. Finalmente o passaporte de Macau permite a mais visto o curso e a conveniência livres (outra vez, os passaportes da HK são melhores tão nenhuma necessidade de se aplicar). Daqui basicamente os mainlanders (homem de negócios provavelmente razoavelmente rico) apenas compraram o mínimo nos termos dos planos, mantiveram-nos provavelmente vazios e permanecidos para fazer o negócio em China (aparte do fim de semana impar que joga).
O efeito deste, se o levantam para pt.3m, reduzirá provavelmente a atividade no mercado de massas (esp pt.1-2m, ou no mercado de massas ou em torno de USD125-250k). Porém impulsionará preços na extremidade luxuosa (sobre pt.3m), onde a maioria da fonte está. Porque um agente mencionado, este esquema esclareceu 15% de TODAS AS compras, e os olhares como a maioria destas compras estavam apenas acima da pinta. 1m.

No SCMP, relatou-se que os estrangeiros esclareceram 34.5% de todos os negócios da propriedade em 2006 mas sobre 50% do valor. Os estrangeiros (HK'ers, expats etc.) estão comprando as unidades LUXUOSAS. Dos estrangeiros, 45% eram HK'ers, mainlanders de 40% de China. Desde que a ascensão recente na taxa do título é devido à especulação luxuosa e extrangeira, esta não deve afetar preços do fim superior.
Basicamente este é um ato político para acalmar o público de trabalho geral. O meio e as classes altas (praticamente por definição proprietários) gostariam de considerar este a propriedade para levantar-se. Assim o govt de Macau tem que manter o abrigo do mercado de massas disponível ao manter a extremidade luxuosa boyant.

Praticamente todos os analistas da equidade fatoraram uma taxa de crescimento lenta para VIP/High gastam clientes. Os preços da campanha publicitária e de parte dos jogos do casino foram um bit sobre a parte superior (nao surprising - se você vê o número de casinos novos que saltam acima, haverá demasiada competição a curto prazo). Macau gera a renda 3x por a tabela do casino (IE com o 1/3 do número de tabelas, gera mais dinheiro do que Las Vegas). Mostra apenas como forte o segmento de VVIP é, e crescerá somente na linha do número de UHNWI. O foco destes casinos novos foi sempre o mercado de massas (IE como começ mais apostadores em Macau) e em outros negócios novos (como o LV, os RATOS ou as convenções, mais sua compra). Assim sua figura de 35-40 por cento de crescimento do mercado de massas é ainda fabulosa e na linha das expectativas!!
Ir para trás em seus pontos. Houve basicamente um impulso dos visitantes cada vez que um casino novo abre. Cada casino principal tem tido até agora o mesmo efeito uma HK Disneylâandia!! Daqui ainda uma ascensão muito boa nos visitantes de 18% (N.B. os casinos novos somente 4Q06 e 1Q07 abertos com grandes contudo para vir).
1% gastam por o visitante que a ascensão é ainda excelente quando aumento de 18% nos turistas (o IE quase 20% gasta mais o macacão)!!!

Comparando a HK, Singapore e Macau, as figuras as mais atrasadas mostram agora que Macau alcanç a HK em 2006 para o GDP per capita. Foi acima de 15+% excede tão agora a HK em torno de 5% (Macau 194.500 pintas. a 227,508pt, a HK$202,941 a HK$214,710 ou a USD27k). Momemtum indica que Macau continuará neste grampo assim que a HK cairá um de trás muito mais adicional.
Igualmente a nota no ano passado, pagamento dos trabalhadores do casino foi acima de 12k pinta. /month a 18k pinta. Se você tem um par, então em 36k pinta. (USD4.5k por o mês) a carcaça tornar-se-á disponível mesmo os preços actuais elevados. Este nível é duas vezes rendimentos domésticos da avenida da HK (eu acredito em torno de HK$18k/m).
Não pode recordar a figura de Singapore, mas eu sei que é agora mais altamente do que HK. Assim se não já, então Macau terá logo um GDP mais elevado do que o SG e alcanç provavelmente logo Japão!!!

-- seja o governo que cuidadoso/macau as políticas não são populares com todos --

TIROS ATEADOS FOGO NA REUNIÃO DE MACAU

A bala golpeia o homem na garganta enquanto a polícia luta com protestors irritados
durante o março de encontro às consternações labour

Tiros ateados fogo polícia no ar e nos protestors da batida para trás com bastões ontem como um março do dia Labour por milhares em Macau entrou em erupção na violência

Incensed por uma falta dos trabalhos e do baixo pagamento quando os flodds labour do continente dentro para conduzir o crescimento do casino de Macau - e acusando o governo da corrupção - os protestors montaram o a maioria desafio direto contudo ao executivo principal Edmund Ho Hau-wah, convidando o para step-down.
….
A polícia põr o número em 2.400, quando os organizadores da reunião disseram que era 10.000

- -

O Qui-keung Inter-University de Camoes Tam do professor adjunto de Macau disse que os protestors eram na maior parte construção do malke e trabalhadores da renovação em seus 40s e 50s que sentiu explorou e abandonou pelo boom económico da cidade.

Os “casinos e os hotéis estão levantando-se em toda parte, mas o trabalho extrangeiro de Hong Kong e os trabalhos ilegais tomaram seus trabalhos. A corrupção de prevalência entre oficiais e negócios do governo era a causa principal atrás do protesto,” disse.

O professor Tam disse que era a primeira vez que os empregados civis tiveram atken à rua desde a passagem 1999. O que acontece em seguida depende de como o hau-wah de Edmund Ho do executivo principal divide o bolo

Bem, aquele é GDP per capita: Renda mediana nao real per capita.
Que é o Diff?
Muito do crescimento no recvenue nos casinos, somente um pouco dos reprsents do GDP de que encontrará nunca sua maneira nos bolsos e nos testes padrões da despesa de povos baseados Macau.

Irònica, diversos daqueles casinos são controlados por povos HK-baseados, e esta é renda a pouca distância do mar para eles. Mas controlam os rendimentos, e lucros, e alguma dessa renda pode encontrá-la maneira de volta à HK, sem ser relatado como parte do GDP da HK. Jake Van Der Kamp fêz esta observação recentemente no SCMP

A maioria dos compradores destas propriedades luxuosas não serão locals. Assim, neste segmento, em renda etc. de GDP/wage não seja o fator. O crescimento do GDP apenas indica que a economia está crescendo, e que os números do visitante estão acima, e os povos são gastar dinheiro. Finalmente, isto conduz aos trabalhos. Naturalmente, as demonstrações do dia de maio indicarão que não todos tirarão proveito deste. Este crescimento do GDP conduzirá provavelmente a mais expats que entram (daqui, o govt de Macau precisa de balançar o interesse de famílias a renda baixa).
Um ministro de Macau comentou recentemente que Macau precisa algo como os trabalhadores 200+k extra. Aquela é á população activa existente dobro.

Alguma destes será expats (talvez HK'ers, Mainlanders, filipina, singapurenses, com alguma alta administração do US/Europe etc.). Além, haverá uma compra (assim gerentes) e uns RATOS (os outros trabalhadores, expats, necessários). Finalmente, se Cirque de Soleil e outros anfitriões (como a película/estrela pop de HK/Korean/Asian) entra, você pode descansar assegurado que podem comprar estas propriedades luxuosas. Os boatos são eles têm já.
O homem U estará jogando em Macau em julho atrasado, primeiros RATOS que grandes o evento se realizará em outubro Venetian será julho atrasado aberto, lançamento cheio em setembro/outubro.

Os preços em Macau estão agora em HKD10+m para 3 camas (assim USD1.3m +) em outros desenvolvimentos luxuosos (um Grantai, em arco do triunfo) ou em psf de HKD5k. Residências de uma central agora no psf de HKD5k-6.8k. as camas 1CR 2 ou mais baixo foram acima de 25-30% desde novembro 2006. Unidades maiores, devido à fonte, acima de 15-20+%. Espere preços aumentar até 50% pela abertura Venetian (IE 1 ano depois que lançamento 1CR em novembro). Mesmo neste nível, os preços ainda mais baratos do que unidades luxuosas da HK, assim potencial, se elabora, serão combinar preços luxuosos da HK (psf do IE HKD15-30k). Pode haver alguma fonte nova que vem, mas se a HK tem os preços elevados devido à terra escassa, Macau tem mesmo menos terra!!!!

Pesaroso, correção, figura da penúria de mão-de-obra em Macau é muito mais elevado do que 200+k. É realmente necessidades mais do que o dobro que é trabalhadores existentes em 3 anos.

De SCMP 29 abril 2007
Acredita-se que a cidade tem uma falta entre de 50.000 e 100.000 trabalhadores. O Lao do economista do governo Pun-dobra estimativas que a abertura labour da cidade virá 350.000 em três anos. Atualmente, Macau tem uma população activa mais de de 280.000 que incluem 70.000 trabalhadores importados.

Tis poderia ser com tendência para a alta, ou para retardar pelo menos o trhat do bearishness tem entrado silenciosamente:

De acordo com SCMP de ontem:
Macau aperta a política em aprovações
As plantas de investimento por colaboradores de propriedade da HK podem ser atrasadas indefinidamente

Por que?
determinados pedidos para relações elevadas do lote foram atrasados e assim por diante.
Os colaboradores estão põr suas plantas sobre a preensão. Os colaboradores da HK anunciaram o valor hk$10 bilhão ou mais dos projetos

TRILHO LEVE
Está aqui um mapa do sistema de planeamento


- veja: http://www.answers.com/topic/airport-shuttle-line

Sim, restringirá a fonte e impulsionará preços das vendas existentes, mas eu não posso ver o atraso ser demasiado longo enquanto Macau precisa esta fonte. O problema é que não há ainda muitos projetos disponíveis agora para accionistas do intl, mas este mudará eventualmente. Então você verá muito mais o zumbido internacional. E estes incluem muitos apartamentos prestados serviços de manutenção na tira de Cotai mais tarde igualmente (St. Regis, Sheraton etc.).
Bearishness? Não pode detectar alguns no setor luxuoso, mercado totalmente diferente. O visitante numera acima de 30% na semana dourada contra 20% na HK. Aqueles que foram à HK gastaram lotes da compra de $$, prognosticam assim bem para o varejo de Macau (parecem como a visita do turista de China ambos os lugares, mas a loja na HK - esta será notícia ruim para varejistas da HK). Os resultados de Wynns eram excelentes, areias tiveram o fotorreceptorofit drop, but nb revenues still went up 24.4% despite new competition from Wynns, Grand Lisboa, StarWorld etc opening, and their revenues should bounce back when Venetian opens.
1 new casino = 1 HK Disneyland in tourists (Disneyland had 11k per day, the Grand Lisboa had 70k daily visits during CNY !). And the actual story, the Venetian/Real Las Vegas doesn't begin until July opening.
Admittedly, prices are high as they've risen a lot. But London was also high a few years ago. If Macau succeeds, becomes only half of Las Vegas, then it can match HK prices due to limited supply (ie. can double-triple existing high price of HKD5-6k to 20k psf). And there apparently has been growth in private banking to cater for the high rollers/mainlainders with dubious income. Mainlanders/HK'ers can also afford these prices - Shenzhen luxury is now apparent near HK$4k !! Some projects in Shanghai are at HKD10k psf !
I look at GDP growth/Money Inflow = immigration = housing demand for investment. This is the same story for London/UK, Singapore, etc. HK does not really want immigration, hence demand is limited even tho it's doing OK. But it means HK cannot experience huge growth in property prices unless demand/immigration/expats build up even more (now it's OK due to IPOs).

April 28, 2007

Comments from Rob Hart, Morgan Stanley, who is bearish on casino revenues, hotel and retail property due to oversupply, but bullish on jobs growth and residential property (however 10% property price rise is one of the lowest figures I've seen tho ) ...

.... On the other hand, Hart believes residential property prices are likely to rise by approximately 10% per annum for the next few years due to an increasing population and robust job growth.
“For the next three years the supply is quite transparent. You have got about 6,500 units per annum, while demand will be 8,500, so there is definitely a bit of a shortage of supply out there,” he says. “Where the growth is coming from is the more sustainable jobs that have been created. With each new casino you have 4,000 or so new employees…3,500 for Crown…Venetian has more like 10,000. These people are going to have to stay there permanently,” he says.
Hart suggests the hotel and retail sectors should be avoided over the next few years. But investors still have other ways to make money in Macau, he says, suggesting through investments in property funds or in companies that devote part of their resources to property businesses.

HK ENTREPRENEUR's GROUP meeting coming up
see: http://www.greenenergyinvestors.com/index.php?showtopic=1960

= == == =
(Info for meeting):

I found this report:
http://www.colliers.com/Content/Repositori...7-Knowledge.pdf
EXCERPTS:
1/
Thanks to the wealth effect attributed to the buoyant stock market prices, the average luxury
residential price increased 1.6% QoQ from HK$9,753 per sq ft in November 2006 to HK$9,910 per sq ft in February 2007.

• Given the positive buying sentiment, luxury residential prices are predicted to increase 16%
in the next 12 months. Luxury rentals will rise further by another 9% during the same period
in anticipation of the sustained leasing demand attributed to the financial sector.

People who live in Macau tell me that property prices are falling now-
especially at the low end

Yes, some believe very cheap housing may fall 20%. This end has gone up around 120% in the past 2 years. This was because of the suspension of the immigration policy (which encouraged mainland citizens to buy). Before suspension, this end (<50 sqm) went up 42.5%yoy and 20% in the QOQ (i.e. latest full quarter was 1Q2007). So this possible fall (2Q not released yet) will take out the 20% speculative run in first 3 months.
Prices of buildings under construction saw price increase of 31.8% in 1Q2007 compared with 4Q2006 (probably 1 Central) to average of MOP3.81m each (approx USD450k).
Admittedly, there has been 1 peice of bad news in late May - the neighbouring province of Guangdong will make it harder (esp for its own officials) to visit Macau regularly to "promote responsible" behaviour/gambling.
However, most still expect gambling/GDP to go up by at least 10% this year as the opening of the first Las Vegas casino, The Venetian in late July. Also events should boost attraction with following ManUtd and NBA (July), Sampras vs Federer (Nov), conventions, including its biggest for Asia Financial Services have been booked. Finally, resumption of immigration policy and open, transparent land auctions expected later this year (first for 10 years) is expected land auctions.
On a final note, Speymill Macau has raised a further USD80m for Macau investment very recently, plus further investment in Macau by Oaktree Capital (LA based fund). Last year Speymill noted some reports saying Sands' Cotai serviced apartments are expected to sell at overHKD6.4k psf, the Four Season branded vacation suites at over HK$10k.

Today Venetian opens.....

Hype in Macau has begun again. Ads in HK in newspapers, TV (local and English), plus CNN and CNBC.

One Grantai official launch (guess coinciding with Venetian opening) during last weekend only has 40 units left !!!!(total over 1k) - however not sure if phased released or not so - I'll check. Anyway, HK media has reported sales being very very hot, with prices now hitting HKD7.6k psf (min average price HKD6k psf)
I originally posted details back in April during soft sales at prices of HKD4.5-5k psf (tho I think these units had lesser views) see:
http://www.skyscrapercity.com/showthread.php?t=468402

This implies price rise of 50% in a few months ....

In addition, One Central has hit HKD6.8k psf (making it undervalued - I think ICR is better in terms of views, location, supply etc).

Other hype has seen agents predicting rise of over 40% this year from Colliers (also agent for Grantai), and Midland. Midland head quoted as saying (from memory) that Venetian launch will set new benchmark for property, saying in 2002 (liberalisation of Casinos) prices were HKD800psf, Sands launch (2004/5) HKD2k psf, Wynn (2006) HKD5k, Venetian launch HKD10k (this year) and in 1-2 years time other benchmark casinos (MGM Grand, Studio City, City of Dreams, Galaxy Megaresort) HKD20K !!!

i would not even think about paying such prices in Macau.

I'll be back over in September for another look.
But based on my last visit, I have basically given up on Macau.
The easy money has been made.

Best way to buy now, might be to pick up shares in the UK-quoted Macau property funds,
if they slide lower. See: MPO.L and MCAU.L

Confirmed, almost all sold out, with 770 units sold according to HK papers. Another update says latest prices have hit HKD8.4k psf.
I think there must be a lot of very rich mainlanders who must have bought. Some maybe from questionable sources, some from the stock market (up 250% in 2 years), some from the booming Shenzhen market (prices for new flats up 50% in 6 months). The Chinese are coming to both Macau and HK property.
The goodish units cost USD3m each !!
MPO esp seems to be a very good investment now.

(Maybe this is the reason that Chinese investors are headed to HK & Macau: higher rates in China):

Shenzhen Agents Cool their heals despite Peak Season- says SCMP

"Developers in Shenzhen look set to defer their high season launches as tighter mortgage lending and concerns about further property cooling measures cloud buying sentiment, says property agents.

This month and next month are traditionally the peak season for flat sales, coinciding with the end of the summer holiday and the national "Golden Week" holiday. But some developers have still not applied for pre-sale permits in view of market uncertainties...

Sales in the primary market were down 30 per cent last month from August last year at 4.1 billion yuan, and the number of transactions fell 40 per cent to 2,500 units or 220,000 square meters.

Another record set at One Grantai. This is time it is $8600.



http://www.singtao.com/yesterday/pro/0905ho04.html

Just came back from Macau.
I was told the One Grantai effect is spilling positively over to the rest of the property market. Most Taipa properties are asking for 10% more now. The offering of the bigger units at One central is above 6k per sq ft now as those below 6k have been taken up in the last 1-2 weeks.
Today, there is report Harrah just bought the peice of land with golf course at Cotai even though it does not have the gambling license yet.

DrBubb:

the analyst from Citigroup seem to support your view and quote as follow on the report on 13th Sept :

Almost one in every three new residential
transactions in Macau was confirmor transaction for the first seven months in
2007. In contrast, only 1.2% of total new residential transactions in Hong Kong
were confirmor transactions in 7M07.

The average local Macanese family
simply cannot afford to spend 61 cents on a dollar of income to buy a new highend
apartment in Macau. Our affordability analysis also shows that even renting
a unit at Villa de Mer, Polytec’s development in Macau, could be difficult.

The pre-sale of One Grantai, a luxury residential project at Taipa developed by a
local developer, was recently launched and confirmor transactions at a price
above HK$5,000 psf were achieved. The affordability index is going one
direction only, in our view, suggesting that residential properties in Macau are
becoming less and less affordable to local Macanese people. We maintain our
view that the high property prices in Macau are not sustainable in the long run
unless end users earn higher employment income.

thnx for that update

you might find the threads on GEI are more active now

(says article in today's Standard):

Macau Luxury residential prices are galloping away,
and may catch up with Hong kong in two years

+ macua's inflation is above HK's: 5.36 percent. vs. HK's 3.4 percent

+ Expat numbers are expected to rise by 93,000 between thsi year and 2010

+ Jones lang Wooton estimates that 25,000 residential units will be needed in the next
three years. But only 19,256 will be available.

Example:
Novacity first sold at pt.1400 (HK$1,359) in 2005; now is pt.2,800- a nice double!

To maximize gains, Lui suggests investors turn to old units, as entry cost is low.
The city has about 200 villas- which would be favored by expats

Projections for Macau:
LUXURY MARKET :: -2005- : -2006- : -2007- : -2008-
Rents............... :: +17.7%: + 3.7%: +22.3%: +20%?
Sales prices...... :: +13.2%: + 6.9%: +28.5%: +25%?
Yields............... ::. 3.60% :. 3.50% :. 3.30% :. 3.17%?

Price Pressure pushes macau residents to move to Zhuhai - says SCMP

"Macau's exploding casino economy is putting enormous pressure on prices across all property sectors in the island, especially residential units. As a result, a tide of Macau migrants is seeking refuge in Zuhai's relatively balanced property market."

Macau prices rose 31 percent since 2006 (that's residential and commercial)

Price comparisons:
Macau. : HK$3 - 5 million for 100 sm - 150 sm
Zhuhai : HK$1 - 2 million for 100 sm - 150 sm - actually, that should be in yuan, which is valued higher

"We have observed an increase in non-skilled workers seeking residential properties in Zhuhai, but not an increase in skilled workers, or indeed business relocating to Zhuhai," said John Nichols of Jones Lang Lasalle

Some exceptions need to be made for certain luxury developments:

Grand Panorama- almost 40 percent of the 3,000 luxury flats have been bought by Macau residents- says agent Rita Fei

some families want to escape a "casino environment"